不变的土地游戏
其他
楼市冰冻万里，叫嚣大变天的仍然站不住脚！
作者：米苍
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
冰封万里的楼市，限贷、限购、限签、限售…… N 限金箍紧了又紧，基于此，悲观的情绪和大变天的言论也开始甚嚣尘上。
然而，当你被楼市万象迷乱双眼时，对于底层逻辑的忽视就显得不太理性。毕竟，底层部分更加具有决定性。
东方，时代沃土之上。
一场影响着世界 1/5 人口的宏大城市造梦运动中，经过20多年的血火奔流，一切的一切都在貌似支撑着民族的基业、企业的神话，还有普罗大众与时代共荣的小心思。
当前，一样版本的故事情节还在上演，参与其中的演员们信仰的套路依然还在。我们看见南京的房子还是不够卖；郑州的供地又是没完成；就连新兴的租赁用地供应也是大幅度低于预期。
关于房地产变与不变的争论，应该偏重于那头？
可以看到，当下的现实是：从制度到文化，一切固若金汤的旧逻辑框架、游戏规则未有根本性变革的情况下，如果有人跑来告诉你，房地产大变天了，大多都会视之蒙人。
毕竟，聒噪的情绪改变不了底层的逻辑。
城市的胜利，亦是国家资本原始积累的过程。
改革开放之初，一贫如洗的农业国现状，靠市场自发推动工业化的力量是单薄的，因此强有力的政府之手来推动，就变得不可或缺，这毕竟是后发追赶国快速实现工业化积累的高效率方式。
在这场宏大的追赶运动中，以土地信用创造为依托的城市扩张模式在华夏大地上可谓遍地开花。
当面对巨额的基础设施投入时，城市新区开发的起点本质上源于土地的信用，如果没有这层保证，很难想象一级土地开发商有什么动力在只有规划的新区投入巨资。
城市化的动力源于土地信用创造，而伴随着新区基础设施的不断完善，带来的溢价也将自然而然的平摊到整个新区的土地上。这也解释了土地价格不断上涨的原因，土地之间的身价差别，就是土地被负载的一系列基础设施公共服务的不同。
这里可以有一个简单的公式：R = H + L + S 。
R代表房地产的总价值，它约等于房屋的价值加上土地的价值，再加上由于土地地段不同所附载的综合服务的价值。
从新区的规划到一级开发，再到土地价格的形成“招、拍、挂”，二级开发以及最终的购房者消费端，很容易会发现整条产业链的支撑点在于土地。因此，底层土地制度的改变才是房地产大变天的根本参考。
▲2017年11月南京千人排队抢房
▲上海出台商品房摇号细则
2017年11月15日，南京河西上演千人连夜抢房，商品房限价与市价之间的巨大利差，点燃了全款争相买房的欲望，现场听到最多的话就是：“买到即赚到！”
新年1月10日，住建部公布了上海商品房摇号细则。这又代表着什么呢？
问一问自己，什么东西是要摇号的？
恐怕没人要的东西不会采用摇号这种方式吧。限价之下的怪胎，土地、商品房的限价都是这个逻辑，限价就意味着有利差，有利差就意味着有利益输送，这世道，明里发钱的事谁不争前恐后去抢？
但毕竟名额有限，采取摇号会公平一些嘛。
“N限”和“租售同权”等等都还没有改变房地产底层的游戏规则。土地二元制结构（国有土地和集体土地）没有改变，那么土地的供应还是单一的端口，另外土地价格形成的机制“招拍挂”制度也没有改变（限价只能是个短效按压的政策，跟市场在资源配置中起决定性作用的大趋势是有根本性矛盾的）。
底层的制度设计，也是土地财政的逻辑。制度的既定脚本下，故事的演绎情节都是有自己的套路的，在理论框架内，可以有效预测。如果制度设计被颠覆了，或者有了很大的改变，那么所有的故事就会以新的逻辑来上演了。
基于此，从土地底层制度来看，说大变天确实有点早了。
千年文化的内因
在中国文化骨子里，生活的最高追求，就是安居乐业，2000多年前，《云梦秦简》中就有对于田产和房屋资产的律法规定。可以看到，安居在前，乐业在后，用一句俗话可以解释，“有恒产者，方有恒心”。
因此，对于置地买房子，中国人有着数千年的文化积淀。在农村，一生之中最大的投入就是在房子上，进了城市的，最大的核心资产还在房子上。那么当我们对比几千年的文化与几十年的现代化时，文化的内因影响一定是占据绝对优势的，毕竟文化性的改变是相对较慢的一个过程。
▲《云梦秦简》
另外，不得不承认，我们是一个偏重计划性的国家。从文化层面上来讲，我们更相信在后发追赶时政府相对于市场的远见与智慧，这就为凡事都要有个计划性提供了制度的群众基础，进而表现在国家意志也成为自然而然的事情。
林张之间的“产业政策”争论，其实早已有答案，试问作为一个后发国家，要追赶现代化特别是涉及到国家战略的重大装备领域，如核武器、航母、航空、卫星等领域，在民间资本优势不足、缺位的现实下，国家不牵头来干，那么我们何时才能通过市场的自发竞争力发挥实现质的追赶和超越？
从政府组织产生的本源来看，政府产生的意义其中之一就是对于国家资源的集约化利用，税收的国家信用创造模式，既是政府资源集约化利用的表现，亦是弥补市场丛林法则和价格调节力不足的力量来源。
政府调控力和文化上的置地、买房传统，文化层面的力量总是潜移默化，会在相当长的时间里依然发挥效用。
政府的调控力，延缓了需求的释放，短时间内会对价格形成既定方向的影响；而文化内因的驱动，买房置业的文化传统，其影响力也不容小觑。
东方城市的野心
当前世界有一个共识，那就是中国未来崛起的必然性。关于此，大家最近其实也都讨论了很多，有国民素质与文化层面的、有世界增长心脏地区东移的、也有过关于陆权、海权争夺与博弈的……
其实，印证了一个事实，凡是大趋势确立时，往往会展现在各个层面，一系列微观要素都在证明着这一趋势的到来。必然的趋势下，未来国家之间的竞争一定会围绕着城市群展开，国际经济格局的变化，引发的是世界城市格局的大洗牌。
伴随着改革开放的逐步深入，八大国家中心城市，特别是郑州、成都的入选，正在预示着第一轮沿海、沿江改革开放收尾后，新一轮以自贸区、现代高铁、航空港为支撑的全新开放格局正在形成，这是一步瞄准着未来百年的布局。
历史已经证明，每一百年都会有一次世界的格局巨变，这一百年我们正在经历。此刻，国家的崛起，城市进阶，从沿海、沿江到内陆，正在兴起一股追赶世界级城市的浪潮。
新闻中感受城市的雄心：
经济实力未来大好的前提下，中国核心城市进阶世界塔尖城市的未来预期，城区开发面积有限的现状势必导致土地稀缺性更加凸显，土地价值的重估，依托于土地的房地产价值也会进行合理重估。
前些天参加政府的会议，郑州市的政府参事在演讲中也有类似的表述：“ 伴随着郑州确立建设国家中心城市，我们发展对标的城市已经开始瞄准国际一线了。” 除此之外，在参观像杭州、成都、长沙、武汉等城市的规划展览馆时，不约而同的就会感受到，他们都把自己未来的发展目标聚焦在了像纽约、伦敦这些世界塔尖级城市。
野心勃勃不是什么坏事，从这些细节中我们能够发现，当下的中国代表性城市的管理者，眼光已经更远、格局也更大了。
结语
中央经济工作会议之后的市场氛围是乖巧、稳健的，伟大的祖国毋庸置疑还会继续创造更加伟大的成就，在这样一个过程中，会立下汗马功劳的核心城市群一定也会有不俗的表现。
世界最完备的工业体系、世界经济增长的中心、世界资本的中心输出地、世界最为庞大的中产群体和消费市场、世界技术创新的中心、世界主流文化的源头...... 都将是中国的标签，可以预见，中国未来的发展成就将超越所有目前的想象。
多变量的现实情况下，看清决定本质变局的那些因子，我们要做的就是聚焦它们，在长时间轴里去发现变化的征兆。
大会要开了，“土地”二字确实应该好好关注。